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terça-feira, 29 de abril de 2014

VISTORIA NA DESOCUPAÇÃO - CONTRATO DE ALUGUEL - SOMENTE PELO LOCADOR - DUPLA GARANTIA - FIADOR ISENTADO - IMPOSSIBILIDADE - INDENIZAÇÃO INDEVIDA - MEU JUIZADO ESPECIAL

(...)

... a realização de uma vistoria final, no caso da desocupação do imóvel, assume papel importante e essencial na comprovação dos danos causados ou deixados no bem pelo locatário, e para tanto é importante a sua realização antes da entrega do imóvel e depois da sua devolução, na presença das partes interessadas (locador, locatário e fiadores), pois é ela que vai comprovar a alteração abusiva ou o estrago fora da normalidade do uso, ou, simplesmente, o dano causado pelo decurso do tempo, bem como os pertences apontados como faltantes.
No entanto, o laudo de vistoria de entrega não foi realizado, motivo pelo qual não pode prosperar o pedido da apelante de ressarcimento pelos supostos danos causados pelo locatário ao imóvel, ante a ausência de comprovação.

(...)

Da dupla garantia:

A locadora ré/reconvinte alega ainda que a quantia paga pelos apelados serviu como adiantamento de aluguéis, e não como garantia locatícia, não havendo que se falar, portanto, em duplicidade de garantia e nem de anulação da fiança prestada.

Pois bem. Segundo a norma aplicável à espécie, o parágrafo único do art. 37 da Lei 8.245/91, que dispõe sobre as modalidades de garantia possíveis no contrato de locação de imóveis urbanos: "É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação". (g.n.)

(...)

E reforçando o caráter negativo e a reprovabilidade da exigência de "dupla garantia" no contrato de locação de imóveis o art. 43 da Lei 8.245/91 prevê três hipóteses de contravenção penal puníveis com prisão simples ou multa, a ser revertida em favor do locatário ...

Ressalte-se que a exigência de mais de uma modalidade de garantia num mesmo contrato de locação é infração penal cuja pena deve ser aplicada exclusivamente no juízo criminal, após o devido processo penal.

In casu, com o pagamento antecipado pelos locatários da quantia de R$ 4.500,00, correspondente ao valor de três aluguéis mensais, e ainda a previsão de fiança prestada pelo terceiro apelado, restou configurada a exigência da dupla garantia (fiança e caução) no contrato de locação objeto da lide, o que não é se pode permitir, conforme vislumbrado pelo MM Juiz em sua excelente sentença.

Assim, a exigência da mais de uma modalidade de garantia num mesmo contrato de locação é proibida, sendo nula a fiança, posto que a caução é normalmente prestada pelo locatário no momento da contratação, como no caso dos autos, com o pagamento antecipado de certa quantia ao locador - inteligência do art. 37 da Lei 8.245/91.

(...)

EMENTA: CIVIL E PROCESSO CIVIL - AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE LOCAÇÃO - RECONVENÇÃO - REPARAÇÃO DE DANOSNO IMÓVEL LOCADO - ÔNUS DA PROVA - PARTE LOCADORA - AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO - IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO RESSARCITÓRIO - EXIGÊNCIA DE DUPLA GARANTIA - CAUÇÃO E FIANÇA - VEDAÇÃO - ART. 37 DA LEI 8.245/91 - PRESTAÇÃO ANTECIPADA DA CAUÇÃO - NULIDADE DA FIANÇA. Como a locadora, ora apelante, não se desincumbiu da prova dos supostos danos provados pelo locatário no imóvel locado, a improcedência do pedido ressarcitório é medida que se impõe. A exigência da mais de uma modalidade de garantia num mesmo contrato de locação é proibida, sendo nula a fiança, posto que a caução é normalmente prestada pelo locatário no momento da contratação com o pagamento antecipado de certa quantia ao locador - inteligência do art. 37 da Lei 8.245/91. (Número do 1.0518.10.023605-9/001 Númeração 0236059- Relator: Des.(a) Sebastião Pereira de Souza Relator do Acordão: Des.(a) Sebastião Pereira de Souza Data do Julgamento: 14/08/2013 - Data da Publicação: 26/08/2013)

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